Publicació del sistema estatal de referència de preus del lloguer d'habitatge.

I. Publicació del sistema estatal de referència de preus del lloguer d'habitatge.

El passat dia 27 de febrer de 2024, el Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana del Govern Espanyol, va publicar el Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d’Habitatge, el qual es pot consultar en el següent enllaç: https://serpavi.mivau.gob.es/

El citat Índex té per objecte establir un rang de valors de preu de lloguer dels habitatges, en funció de la zona i les característiques de l’immoble. En aquest sentit, el valor superior del rang serà el que marcarà el límit màxim del preu de la renda que es podrà fixar en els nous contractes de lloguer d’habitatges que estiguin situats en una zona de mercat residencial tens en els casos següents:

1) Quan el propietari tingui la condició de gran tenidor.
En aquest sentit, té la condició de gran tenidor, la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent-se en tot cas garatges i trasters. Així mateix, es podrà considerar com a gran tenidor, aquelles persones físiques o jurídiques que siguin titulars de 5 o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en zones de mercat residencial tens, quan així ho estableixi la comunitat autònoma -si res canvia, està previst que a Catalunya sigui així-.

Ara bé, si l’immoble propietat d’un gran tenidor ha estat arrendat dins dels últims 5 anys per una renda que resulta inferior al valor superior del rang de l’Índex, la renda del nou contracte no podrà superar la fixada en l’anterior contracte, un cop actualitzada la mateixa conforme la clàusula d’actualització prevista en el contracte.

2) Quan, amb independència de si el propietari és o no gran tenidor, l’immoble no hagi estat arrendat dins dels cinc anys anteriors a la data del nou contracte.

Per contra, el citat Índex no serà d’aplicació obligatòria en els casos següents:

1) En el cas de nous contractes de lloguer d’habitatges que no es troben situats en zones declarades com de mercat residencial tens.

2) En el cas de nous contractes de lloguer d’habitatges que es troben situats en zones declarades com de mercat residencial tens, quan els mateixos hagin estat arrendats dins dels cinc anys anteriors a la data del nou contracte i el propietari no tingui la condició de gran tenidor.

En tal supòsit, el límit màxim de la renda que es podrà fixar en el nou contracte no podrà ser superior a la renda del contracte d’arrendament anterior, un cop actualitzada la mateixa conforme la clàusula d’actualització anual de la renda prevista en el contracte anterior. De manera excepcional, es podrà incrementar tal renda en un 10% quan s’acrediti algun dels següents supòsits:

a) Que l’habitatge hagi estat objecte d’una actuació de rehabilitació dins dels 2 anys anteriors a la data de celebració del nou contracte.

b) Que dins dels 2 anys anteriors a la data de celebració del nou contracte d’arrendament s’hagin efectuat obres de rehabilitació o millora que suposin un estalvi d’energia no renovable d’almenys un 30%.

c) Que dins dels 2 anys anteriors a la data de la celebració del nou contracte d’arrendament s’hagin finalitzat actuacions de millora de l’accessibilitat.

d) Que el contracte d’arrendament es firmi per una duració de 10 o més anys.

Actualment l’Índex es troba en tràmit d’informació pública, estant previst que el mateix sigui publicat en el BOE el dia 13 de març de 2024. A partir d’aquell dia, el Ministeri d’Habitatge publicarà les zones de mercat residencial tens a les quals serà d’aplicació el citat Índex, d’acord amb les propostes presentades per les comunitats autònomes.

Actualment, únicament el Govern de la Generalitat de Catalunya ha manifestat la seva intenció d’aprovar una relació de zones de mercat residencial tens, la qual comprendrà fins a 140 municipis. Està previst que tal declaració entri en vigor pocs dies després de la publicació de l’Índex en el BOE.

II. Incentius fiscals en IRPF vinculats a l'arrendament d'habitatge habitual.

De manera complementaria al citat Índex, els recordem que la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, també va modificar el règim de reduccions en IRPF sobre el rendiment net derivat de l’arrendament d’habitatge habitual. En aquest sentit, el nou sistema de reduccions queda configurat de la següent manera:

1) Es podrà aplicar una reducció del 90% sobre el rendiment net quan l’arrendador hagi formalitzat un nou contracte d'arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tens, amb una reducció en la renda d'almenys un 5% sobre la prevista en el contracte anterior.

2) Es podrà aplicar una reducció del 70% sobre el rendiment net quan, no complint-se
els requisits del número anterior, es produeixi alguna de les circumstàncies següents:

a) Quan es llogui per primer cop un immoble situat en una zona de mercat residencial tens a joves d'entre 18 i 35 anys.

b) Quan l’arrendatari sigui una Administració Pública o entitat sense finalitat de lucre, que destini l’habitatge a lloguer social amb una renda mensual inferior a la prevista en el programa d’ajuts al lloguer del pla estatal d’habitatge, o a l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica, o quan l’habitatge s’aculli en algun programa públic d’habitatge que contempli una limitació en la renda de lloguer.

3) Es podrà aplicar una reducció del 60% quan, no complint-se els requisits dels números anteriors, l'habitatge hagués estat objecte d'una actuació de rehabilitació que hagi finalitzat dins dels dos anys anteriors a la data de subscripció del contracte.

4) La reducció aplicable serà del 50% en qualsevol altre cas.

Els requisits s’han de complir en el moment de celebrar-se el contracte d’arrendament i la reducció s’aplicarà durant els exercicis en que es segueixi complint amb aquells.

Aquest nou règim de reduccions va entrar en vigor el passat dia 1 de gener de 2024, essent d’aplicació per tots aquells contractes d’arrendament d’habitatge habitual celebrats des del dia 26 de maig de 2023. Els contractes celebrats amb anterioritat al dia 26 de maig de 2023 seguiran aplicant l’antiga reducció general del 60%.

Així mateix, en l’exercici 2023, la reducció aplicable als rendiments nets derivats de tots els contractes d’arrendament, siguin celebrats amb anterioritat o posterioritat al dia 26 de maig de 2023, serà la general del 60%.